天健集团投资者活动记录：积极布局城市服务大蓝海

一、关于公司2016年报及2017一季报亮点

2016年，公司实现营业收入62亿元，与上年基本持平；实现归属于上市公司股东的净利润4.47亿元 ,同比增长13.70%。一大批重点项目的落地，将推动公司规模和效益进入成长快车道。公司获评2015年度深圳市市长质量奖（提名奖）、福田区长质量奖，体系建设卓有成效。

2017年第一季度，公司实现营业收入18亿元，较上年同期增长48.46%，净利润2.44亿元，较上年同期增长500.71%。主要原因是商品房销售收入及盈利能力大幅提高。

（一）建筑施工板块亮点

公司建筑施工板块全面推进商业模式的升级转型，体现在通过升级转型，推动公司盈利能力和业务规模的提升上，最终将提升这个业务板块的价值。

1、商业模式升级转型

业务结构上，从传统施工业务向产业链上下游延伸，以EPC、PPP模式承揽业务。2016年以来，公司着力提升工程建设总承包能力，从施工承包向工程总承包转型的步伐坚定。目前已连续中标多个EPC项目。其中，2017年3月10日，中交天健联合体中标深圳机场三跑道扩建工程场地陆域形成及软基处理工程EPC项目，标志着公司在深圳围填海领域取得重大突破；项目总承包合同金额43.2亿元；天健集团持有中交天健45%股份。

业务领域上，从传统市政施工和房屋建筑，向新型建筑业务领域转型升级。在巩固传统的市政工程优势基础上，公司抓紧布局围填海、海绵城市、综合管廊、治水提质、河流治理等新型业务领域，抢占市场先机。2016年中标项目中，此类业务占比42%；深圳市及其周边城市的项目占比83%，区位优势不断强化。

2、全面打开合作空间

公司广泛开展合作，搭建发展平台，整合内外资源，2016年以来签署了20余份战略合作协议，涉及政府主管部门、各区、央企、市属国企、金融机构等。目前大部分协议已取得了合作成果，开创新的发展空间。中交天健、中冶天健等合资公司已实质性运作，开启了合作共赢、开放发展的新局面。

3、业务规模快速增加

2016年，公司建筑施工业务营业收入40.70亿元，较上年同期（34.92亿元）增长了16.55%，在建工程65项，合同造价122亿元，较上年同期（92.5亿元）增长了31.89%。2017年一季度，在建施工项目69项，合同造价162亿元，较上年同期（104亿元）增加了56%。

（二）地产业务板块亮点

公司围绕战略加紧布局，加快去库存，从住宅开发商向“城市更新+产业园区+特色地产”开发运营服务转型升级。主要体现在：

1、项目储备优质

在建和储备的项目共14个，其中，9个位于一线城市，项目储备优质。长短周期的项目合理搭配，商住项目11个，产业项目3个。

2016全年实现5个一线城市的地产项目新开工（深圳天健公馆项目、天健•天骄项目、回龙埔项目、广州天健汇项目、上海南码头项目）。2017年2月，长沙三期项目实现开工。

截止2017年第一季度末，在建项目计容建筑面积168万㎡；储备项目计容建筑面积49万㎡，合计217万㎡，大部分位于一线城市。

2、销售去化率理想

2016年地产业务实现销售收入23.27亿元，实现销售面积18.2万㎡。2017年一季度，实现营业收入95,078.95万元，同比增长233.75%。4月22日，上海天健萃园开盘；4月29日，南宁天健•西班牙小镇三期开盘，两个新项目销售状况良好。

上海南码头、广州天健汇、广州白云项目、深圳天健公馆、天健天骄等重点项目将陆续于2017-2018年内进入销售。

3、发展后劲充足

公司积极推进香蜜新村和市政大厦的城市更新前期工作。香蜜新村地处福田区红荔路与香梅路交汇东北角，现为居民住宅和商业综合楼。该小区占地面积约5万㎡，建筑面积约10万㎡。市政大院位于香蜜新村东面，小区占地约6万㎡，总建面约11万㎡。

公司2016年收购的粤通公司拥有权属清晰的12个项目的土地房产资源，共6.59万㎡，其中粤通工业区和华富工业区具有改造价值，纳入股权转让范围的占地面积2.9万㎡，建筑面积4.6万㎡。公司已成立项目小组，研究项目改造前期工作。

（三）城市服务板块亮点

公司城市服务板块不断强化运营服务能力，打造满足城市多层次需求的“城市综合运营商”。

1、商业运营

公司继续加大对商用物业的资源整合和升级改造，完成景田综合市场升级改造工作，更名为“缤悦荟”，积极布局社区商业。积极探索人才公寓、长租公寓运营模式；坑梓工业厂房实施“租赁+服务+改造”工业厂房运营新模式。

公司在深圳持有物业面积达20多万平方米，将根据市场情况及公司实际，逐步优化结构，部分将进行销售。天健科技大厦将于2017年下半年竣工入伙，届时新增运营面积7万多平方米，招商中心已于3月30日正式开放。

2、物业服务

2016年度，天健物业实现营业收入24,878.81万元，较上年增长38.73%，服务面积1150㎡，其中，社区物业552万㎡，城市公共设施597万㎡。2017年第一季度，天健物业累计实现营业收入10,033万元，较上年增长109.69%。

天健物业“蜜生活”互联网移动服务平台完成一期开发并上线运营，为业主和客户提供快捷便利的社区服务。天健物业“蜜生活”平台启动二期社区商城开发。新服务产品“天健蜜仓”试点运营启动。公司积极探索与社区服务配套的健康、养老、教育服务。

3、市政管养服务

粤通公司在公路、桥梁及隧道养护业务方面，市场份额位居深圳前列。截止2017年第一季度末，粤通公司承担的道路养护业务合同总里程约1388公里,管养道路超过1200条，桥梁约685座。隧道养护业务管养隧道共34座，单洞长度约35公里。

4、棚户区改造服务

公司作为深圳罗湖区“二线插花地”棚户区改造服务项目承接主体，2016年4月进场，与各级政府一道，开展了12个月艰苦卓绝的工作。截止目前，签约率已突破98%，9.3万人已搬离，进展超出各方预期，得到了各方高度评价，广大市民和各大主流媒体的积极评价。

罗湖棚改的难度系数前所未有，被称为“中国棚改第一难”。改造方式为全部拆除重建，重建住房为回迁安置房和政府保障性住房，开创了“政府主导+企业实施+保障房建设”的深圳棚户区改造新模式。天健集团作为项目承接主体，为项目提供谈判签约、拆除、建设、移交等全程服务，体现了公司在服务能力、开发能力、建设能力和城市更新经验方面的综合优势，奠定了公司在这一新兴市场领域的先发优势。

二、重点项目

1、关于天健·天骄项目

项目规模：“天健·天骄项目”被列为深圳市2016年度重大项目，项目更新范围6.8万㎡，其中为城市公益建设提供土地2.6万㎡，公益贡献率达到43.3%。建筑面积共计30万㎡左右，其中计容建筑面积22万㎡左右（未含地下室等部分）。已获得建设用地规划许可证的项目计容建筑面积 195,410㎡（一期）。其他部分的用地手续正在办理中。

产品类型：项目含住宅、商业、保障性住房、办公、公共配套设施及其他小区配套，以住宅为主，目前住宅为毛坯设计。

地价及合同：土地使用权转让价25.82亿元，土地合同已签订。

目前进展：土石方施工。

盈利前景：项目地处深圳中心城区，地段优越，尊享中心城区的成熟配套。但项目盈利水平将受多种因素影响，包括调控政策、销售价格、税赋、市场环境等，具有不确定性。

开发周期：按照房地产项目的通常做法，开发周期一般为3.5年。一期工程预计2018年预售，2019年入伙。

三、国企改革与整合

深圳市国资委将2017年确定为市属国企“资源整合年”，将按照“政府引导+市场化运作”的思路，推动同类型资源整合重组，提升企业规模化发展水平。同时，借力资本市场，强化资本运作，通过上市、整体上市等多种方式，大力推进优质资源向上市公司集中。

天健集团以2015年完成非公开发行、管理层及核心骨干持股、2016年度完成对粤通公司的并购为标志，在国企改革整合方面已取得一定成果，在深圳国资系统开创“资产收购+市场化引入战略投资者+管理层和核心骨干持股+管理提升”四位一体方式，实现了国企改革的既定目标，体现了深圳市国资委推动优质资源向上市公司集中，对天健集团做强做优做大的支持。改革没有完成时，只有进行时。下一步，公司继续研究推进所属企业的混合所有制改革、项目层面的事业合伙人制度、团队跟投制度等有关企业改革工作，并积极参与深圳国资的改革整合工作。

四、未来发展展望

“十三五”期间，公司将围绕城市所需，发挥天健所长，致力于为城市建设运营提供一揽子系统解决方案，业务涵盖投资、开发、建设、运营、服务全产业链，发展定位为“城市综合运营商”。

其中，建筑业务，从施工承包向工程总承包转型升级；业务结构上从传统施工业务向产业链上下游延伸，以EPC、PPP模式承揽业务；业务领域从传统市政施工和房屋建筑，向新型建筑业务(建筑产业化、海绵城市、综合管廊、围填海、治水提质、环保工程)、高端管理(工程咨询、工程代建）等方向转型升级；

地产业务，从住宅开发向“城市更新+产业园区+特色地产”开发运营服务转型升级；

城市服务业务，从物业管理向“社区服务（物业服务、健康养老、文化教育等相关增值服务）+公共服务（棚户区改造服务、智慧城市服务、道桥隧等市政管养服务）”转型升级。

公司一方面强化商业模式和升级转型，另一方面突出运营、强化服务的经营理念。中国经济正逐步转向服务业主导型经济，公司看好服务业的广阔前景，积极布局城市服务这一巨大的蓝海市场。